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집갓이 연소득대비 얼마나 비싼지 따지는 'PIR(Price to Income Ratio)' 라는게 있다.

주택가격을 연간 소득으로 나눈 수치인데, 당연히 대도시 부촌 이런데는 높게 나오고 시골은 낮게 나오게 된다.

그리고 부동산 가격이 높더라도 또 그동네 소득수준이 또 높다면 PIR자체는 높지 않을 수 있다.

반대로 부동산 가격이 그다지 비싸지 않아도 그나라 소득수준이 북한같은 처참한 수준이라면 높게 나올 수 있다.

2021년 중반 기준으로 국제 조사기관 발표에 따르면, 서울의 PIR은 30정도가 됐다.

2019년에는 20정도였고, 2018년에는 18정도였다. 참고로 2012년에는 11이다.

사실 PIR20도 꽤나 높은 수치이다. 20년동안 번 소득을 모두 저축했을때 내집마련이 가능한 수준이라는 것이기 때문이다. 

그렇다면 지금이 부동산 버블로 볼 수 있을 것인지도 봐야하는데, 

서울이 30일 때, 홍콩은 45, 마닐라 37, 베이징 42, 샹하이 33, 프놈펜 32, 타이페이 30, 방콕 26,  도쿄14, 뉴욕 9, 쿠알라룸푸르 9, 호놀루루 8 정도로 나타난다. 

최근 10년간 통계로 보면

이런 느낌인데, 홍콩, 베이징, 타이페이, 마닐라 정도만 서울보다 위에 있다.

그런데 홍콩은 워낙 좁은 곳이기 때문에 부동산가격의 특수성이 있어서 사실 큰 비교대상은 아닐 수 있다. 마닐라의 경우는 소득 격차가 좀 많이 나기 때문에 추세만 보면 될 것 같고, 직접적으로 비교가 가능한 곳은 베이징과 타이페이 정도가 될 것 같다. 도쿄의 경우는 한번 엄청난 버블이 있고 나서 엄청난 침체가 있었기 때문에 단순히 비교하기는 조금 어렵다. 어쨌든 꾸준히 우상향만 하는 경우는 서울이 독보적인 것 같고, PIR이 상승하는 것은 전세계적인 추세에 가깝기도 하다. 

소득수준이 대만이 가장 유사하므로 직접 부동산 가격을 보면 아래와 같이... 방3화2에 30평대 아파트가 20억 전후 가격으로 서울과 큰 차이가 없다. 물론 이런 지역들은 서울의 강남과 같은 지역들이기 때문에 강남 아파트보다는 아주 조금 싸다고 할 수도 있겠다. 하지만 건폐율 용적율 토지지분 등이 또 차이가 있을 수 있으니 단순히 싸다 비싸다를 결론내리기는 조금 성급할 수 있다.

지난 10년을 봐서 앞으로 계속 PIR이 상승할거라고 짐작하기는 조금 무리가 있다. 베이징이나 홍콩의 경우를 보더라도 2018~2019년에 정점을 찍고 내려오는 추세이기도 하고, 방콕 같은 경우 20~30 에서 작은 파형만 보여지고 있기 때문이다. 부동산 가격이 보합세라고 하더라도 또 소득수준이 올라가면 PIR 수치 자체는 내려갈 수도 있다.

적정 수준에 대한 주장은 사실 무의미하다.

이게 규범적 적정 수준일 수도 있고, 희망적 적정 수준일 수도 있기 때문이다. 아무튼 PIR30넘어가고 노동의 가치가 의미 없어지는 건 분명해보니 출산율 회복하고 뭐 하려면 20이하로 내려가야 좋겠다고는 말할 수 있지만, 내재가치적 PIR이 15니까 기다리면 무조건 내려간다라는 식으로 주장할 수는 없겠다.

서울 집값 아니, 구체적으로 말하자면 서울 아파트값이라고 해야할 것 같다.

단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 등의 경우는 아파트만큼 극적인 변화가 없기 때문이다.

2019년도 기준으로 보면, 상승률에서 서울아파트값은 넘사벽 44%상승을 기록했다.

절대적인 집값도 싱가포르와 런던 수준에 달하고 있다. 

그리고 해당 국가에서 사람들의 소득수준과 비교해서 상대적인 집값을 볼 필요도 있는데 이게 PIR이라는 지표다. PIR은 Price to Income Ratio의 약자로 단순히 집값을 연소득으로 나눈 값이다. 즉 돈한푼 안쓰고 몇년 모으면 집을 살 수 있는지를 보여주는 지표라고도 할 수 있다.

아무래도 평균소득은 중국이 낮고 일본이 더 높기 때문에, 서울의 경우 당연히 그 중간인 수치가 나온다.

이수치가 적절한지 대략적으로 감을 잡아보자면 연봉5천만원 x 24년 = 12억원 정도로

대략적으로 큰 문제없이(?) 산출된 수치라는 생각이 들기도 한다.

2019년도로는

2018년도는

2016년도

2014년도

2012년도는 아래와 같다.

이렇게 급하게 소득대비 아파트값이 급등하는 경향을 볼 수 있다.

아마 내년에 2020년도의 통계를 보면 이 PIR은 30에 가까운 숫자로 변해있을 것 같다.

40이 넘으면 홍콩같은 부동산 지옥으로 변해갈 수도 있다.

이런식으로 말이다...

물론 대한민국은 홍콩보다는 땅이 더 있으니 수도권으로 흘러가서 도쿄처럼 통근 1시간은 기본인 생활이 될 가능성이 더 큰게 맞다고 볼 수도 있겠다.

아무튼 아무리 연봉이 1억이라고 해도 실수령 8천만원 수준에 저축을 5천만원 해서 10년 기다린들 간신히 모은 그 5억은 5년전에 사려고 했던 아파트의 가격상을 따라가지 못하는 수준이 된다.

그러면 당연히 1억연봉도 안되는 대다수의 사람들은 서울의 아파트는 당연히 거들떠보기도 힘든 존재가 된다.

연봉이 1억이면 그래도 월세 300만원정도로 거주할 수 있는 서울 아파트는 여전히 많기 때문에 내집마련은 어려워도

월세로 사는것이 그렇게 어렵지만은 않다. 뉴욕에서도 실수령 1억원인 사람이 월세로 500만원씩 내는 사람이 흔하기 때문이다.

근데 이와중에 눈여겨 봐야할 곳은 사실 대만 타이페이다.

2019년에 32.23인  PIR은

2016년에는 26.02였고

2014년에는 22.22 였다.

2011년에는 19.86이었다.

PIR이 20까지 되는 시간은 꽤 천천히 였지만, 25를 돌파하면서 급속도로 가파르게 올라갔다.

대만 중심부의 땅값은 명동의 2배에 이른다.

소득수준이 대한민국에 미치지 못하지만 아파트 가격은 조금 더 비싸다.

중국이나 홍콩의 부자들의 자산이 대만으로 흘러들어간 이유도 있고, 대만 자체적인 지리적 경제적 이유도 있다.

하지만 그래도 세계에서 가장 서울과 여러모로 부동산시장에서 유사성을 찾을 수 있는 건 서울이 아닐까 싶다.

PIR이 20을 훌쩍 넘다가 16, 18로 내려갈 가능성은 사실상 없다고 봐도 무방하다.

국민소득이 갑자기 1년, 2년만에 10%, 20%씩 성장할 가능성도 없고,

아파트 공급사정상 아파트는 희소한 자원이 되고 말았기 때문이다...