월소득, 자산... 재테크 단상

무슨 인생역전 같은 갬블링 투자를 하지 않는 이상, 

엄청난 유산을 물려받지 않는 한,

대부분의 흔한 샐러리맨 3~40대의 자산 형성은 뻔할 수밖에 없다.

 

적절히 나쁘지 않은 직장에 취직했다면 월300만원이상으로 시작할테고,

아무리 많이 받는다고 해도 10년차 직장인이 (실수령기준) 월700만원이상 받기도 어렵다.

근로소득이란게 연봉2억원이라도 1인가정기준 실수령은 1100만원이다.

 

즉, 아무리 받아도 근로소득이란건 월1000만원 받기도 어려운게 현실이다.

그리고 월1000만원을 번다고 해도 지출 300만원이면 700만원씩 연간 8400만원정도 저축할 수 있고,

10년모아야 8억정도 되는 것이고, LTV 40%기준으로는 서울 15억짜리 아파트를 살 수 있는 정도가 된다.

근데 이것도 굉장한 고소득자 기준이고,

보통은 월 200만원~300만원 저축하기도 어렵다.

즉 그러면 300만원 저축해도 15년 모아야 4.5억이고 LTV40%에 간신히 10억짜리 집을 장만할 수 있다.

그런데 지금부터 300만원 저축하는 사람이 (지금 10억짜리인 집을) 15년후에 10억에 그대로 살 수 있을 가능성도 별로 없다.

보수적으로 잡아서 연간5% 상승률이라고 하고 복리  적용을 안해도 10억짜리는 연간 5천만원 상승하게 되고,

월 300만원 저축하는 사람은 도저히 따라잡을 수 없는 속도로 가격이 올라간다.

 

근데 사실 다른 관점에서 접근할 필요도 있다.

무주택자인 누군가가 드디어 10억원의 현금을 가지게 됐다고 했을 때,

과연 그 10억원을 15억원짜리 아파트 하나 사는것에 쏟아 붓는 것이 좋은 재테크 선택일까?

 

글쎄... 10억원으로 연간 10%정도의 수익률 즉, 1억원의 금융소득을 올릴 수 있다고 가정해보자.

15억원정도하는 서대문구의 나름 신축아파트 59m2짜리를 하나 보니 월세 보증금2억에 180~200만원정도이다.

즉, 보증금 2억 빼서 보유 현금 8억의 월 금융소득 700만원 중 200만원을 주거비용으로 쓰고도

500만원이 남게 된다. 물론 근로소득은 별도가 된다.

그리고 대략적으로 이정도 부동산이면 미국같은 경우, 월세 400만원정도는 넘어갈 수 있다.

맨하탄에서 800~900sqft 정도의 방1~2개짜리 물건을 보면 14~15억원 매매가에 4~5000달러 월세이다.

물론 월세보증금은 훨씬 적겠지만, 아무튼 한국 사정을 돌아보자면 분명히 한국의 매매가가 비싼 것이거나

한국의 월세가 싼것이다. 

앞으로 더 오를것이라는 기대감이 반영되어 현재가격도 더 비싸게 유지되는 것은 성장주 같은 주식도 마찬가지이다.

즉, 성장세가 꺾이는 것이 명확해지면 자산의 가격도 재조정되기 쉽다.

하지만 매매가가 꺾여도 월세가 더 내려가기는 쉽지 않을 것 같다.

즉, 지금 상황에서 고소득자라면 굳이 매매를 고집할 필요가 없을 것 같고,

그 돈을 어떻게 낭비하지 않고 연간 10%이상 안정적으로 굴릴 수 있을지 고민하는게 더 나을 것 같다.

물론 청약 같은것은 꾸준히 도전하면서 가진 현금을 이상한 투자처에 넣지 않는 절제도 필요하겠다.

많은 사람들이 이런 류의 이야기에 어떻게 연간 10% 수익률을 올리냐는 말을 하지만,

매년 10%이상 수익률을 얻으라는 것이 아니라 장기관점에서

20년동안 연평균 10%이상이라는 말이기 때문에 어떤 해는 마이너스일 수도, 또 어떤해는 +50%일 수도 있다.

즉, 적절히 주가지수를 따라가면서 단기, 중장기 매매를 적절히 해주거나 또 우량 공모주 청약같은 것도 꼼꼼히 챙기고

뭐 그러다 보면 평균 10%이상은 대체로 달성할 수 있다.

사실 S&P500만 따라가도 최근 50년간은 어떤 30년을 잡더라도 연평균 10%이상은 달성할 수 있는 게 사실이다.

 

해외에서는 LTV90% 95% 100%도 흔하다.

105% 같은... 배보다 배꼽이 더 큰 대출을 해주는 나라도 있다.

물론 실수요 한정이긴 하다.

대한민국은 좀 이상한 상황인데, 대부분의 사람들이 해외 현실을 잘 모르다보니 원래 그런가보다 하면서 참고 산다.

실수요와 투자수요만 구분할 수 있다면 당연히 실수요에게는 LTV90% 정도는 해줘도 된다고 본다.

즉, 고소득자가 쉽게 실수요 부동산을 취득할 수 있는 환경이 되어야 건전하게 고소득 일자리를 잡으려고 할 것이고

그게 국가발전에 적절한 길이다.

회사에 가서 최대한 일은 열심히 안하고 책임은 없는 포지션을 유지하면서 재테크만 하게 만드는 지금의 시스템은 완전히 망국코스다.

일본은 LTV 100%다. 그리고 대출금리도 1%정도다.

즉 원리금상환 할 소득만 있으면, 누구든 내집마련을 할 수 있다.

가진돈 조금보태서 15억짜리 집을 사서 매월 300만원이든 400만원이든 저축하듯 갚아나가면 되기 때문에 큰 부담도 없다.

아예 무자본으로 가정하여 15억 1%면 월120만원정도의 이자이고 원금상환을 35년하면 월 350만원정도니까 합해서 월 470만원이기 때문에 억대연봉의 고소득자라면 바로 집을 살 수 있다.

반론의 여지는 당연히 많다.

지금 당장 대출을 풀어주면 수요가 폭발하여 많은 사람들이 사려고 할 것이다.

그러니 공급폭탄을 투하하면서 대출을 풀어야 하는데... 뭐 쉽지 않긴 하다.

심리적 요인도 있고 중국자본 영향등도 있고 인구감소로 인한 수도권 집중문제도 있고... 10년은 내다봐야한다.